Änderung des Maklerrechts zum 23.12.2020

Am 23.12.2020 tritt das neue Maklergesetz in Kraft, was im Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde. Ziel des Gesetzes ist es, die Erwerbsnebenkosten für Käufer zu senken und Verbraucher besser zu schützen. Es gilt ausschliesslich für den Erwerb von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Für unsere Kunden ändert sich dadurch wenig, da die VR-Bank Rhein-Sieg Immobilien GmbH bereits seit Jahrzehnten mit der hälftigen und fairen Provisionsteilung erfolgreich arbeitet.

FAQ zum neuen Maklerrecht zum 23.12.2020

1. Ab wann gilt das neue Maklerrecht?

Die neuen Provisionsregelungen gelten für alle Maklerverträge, die ab 23.12.2020 abgeschlossen werden, wenn es um den Nachweis von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen geht.

2. Gelten Maklerverträge mit Verkäufern weiter, die vor dem 23.12.2020 abgeschlossen worden sind?

Ja, Verträge, die unter dem bisher geltenden Recht abgeschlossen werden, gelten weiter.

3. Kann ich einem Kunden, der sich im Januar oder Februar 2021 auf eine Immobilie meldet, zu der ich einen Makler-Alleinauftrag mit einem Verkäufer vor dem 23.12.2020 abgeschlossen habe, in 2021 eine reine Außenprovision berechnen?

Nein. Der Maklervertrag mit dem Verkäufer bleibt zwar gültig. Die Kaufinteressenten, die
nach dem 23.12.2020 einen Maklervertrag abschließen, schließen diesen unter dem neuen
Provisionsrecht ab. Danach müssen sich Verkäufer und Käufer verpflichten, jeweils die gleiche Provision zu bezahlen.

4. Kann ich einem Kunden, dem ich eine Immobilie im November (altes Recht) anbiete und der erst im Februar 2021 beurkundet, eine reine Außenprovision berechnen?

Ja. Dieser Kunde hat mit dem Immobilienmakler einen Maklervertrag nach dem alten Recht
abgeschlossen. Deshalb kann auch im Januar, Februar oder März 2021 diesen Kunden eine
reine Außenprovision berechnet werden.

5. Wie schütze ich mich als Makler vor einem Provisionsverlust bei bestehenden Makler-Aufträgen, bei denen der Verkäufer bislang keine Provision zu zahlen verpflichtet ist?

Verkäufer-Aufträge sollten zum 23.12.2020 so umgestellt werden, dass die Verkäufer sich
ab dem Tag des Inkrafttretens der neuen Vorschriften verpflichten, die gleiche Provision zu
bezahlen, wie der Käufer. Nur dann kann ein Provisionsverlust vermieden werden.

6. Kann ich auch eine Provisionsabrede treffen, bei der Käufer und Verkäufer nicht die gleiche Provision bezahlen, solange der Käufer weniger bezahlt als der Verkäufer?

Nein, das ist nicht möglich. § 656 c BGB legt fest, dass sich die beiden Parteien des späteren
Hauptvertrages verpflichten müssen, eine Provision an den Makler in gleicher Höhe zu bezahlen.

7. Müssen Immobilienmakler die Provisionsabrede mit beiden Seiten der jeweils anderen Seite offenlegen?

Der Gesetzgeber hat in den neuen Provisionsregelungen aufgenommen, dass der § 654 BGB,
in dem die unerlaubte Doppeltätigkeit für beide Seiten geregelt ist, anwendbar ist. Die
Empfehlung lautet daher, beiden Seiten offen zu legen, wenn ein Maklervertrag mit der
Verpflichtung zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe jeweils mit dem Verkäufer und
dem Käufer abgeschlossen worden ist.

Die Offenlegung sollte nicht als „Kann“-Losung formuliert sein („wir sind berechtigt auch für
die andere Seite tätig zu werden), sondern als feststehende Formulierung „wir haben einen
provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit der anderen Seite abgeschlossen“).

8. Muss ich dann mit dem Bauträger im Vertrieb von Neubauwohnungen auch eine Vereinbarung treffen, wonach beide Parteien die gleiche Provision bezahlen?

Nein. Es ist weiterhin generell möglich, dass Immobilienmakler als einseitige Interessenvertreter auftreten und nur mit einer Partei des späteren Kaufvertrages einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen. Makler, die einen Vertriebsauftrag von einem Bauträger haben, können also mit einer reinen Innenprovision arbeiten und müssen nicht zusätzlich eine Außenprovision vereinbaren.

9. Wie verhalte ich mich richtig, wenn ich eine reine Innenprovision mit dem Verkäufer vereinbaren will?

Auch unter dem neuen Maklerrecht können Immobilienmakler als einseitige Interessenvertreter auftreten und nur mit einer Partei einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen. Das geht sowohl bei Bauträgern als auch bei Privatparteien, die eine Immobilie verkaufen. In diesen Fällen würde die Immobilie „ohne zusätzliche Käufer-Provision“ angeboten. Der Immobilienmakler schließt dann keinen Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten ab. Dies sollte im Expose klar formuliert werden.

10. Ein Verkäufer will, dass wir ein Zweifamilienhaus für diesen vermitteln. Fällt das Zweifamilienhaus unter das neue Maklerrecht?

Der Gesetzgeber hat in die Gesetzesbegründung aufgenommen, dass eine an eine Vielzahl
von Parteien vermietete Immobilie nicht unter das neue Provisionsrecht fallen soll. Deshalb
wird das ZFH nicht unter die neuen Provisionsregelungen fallen. Ausnahme: Es wird ein leeres
ZFH verkauft und der Erwerber will dieses als EFH nutzen. Dann kann es sein, dass sich dieser
Käufer auf das neue Maklerrecht beruft.

11. Was ist mit Mehrfamilienhäusern und Baugrundstücken? Welche Möglichkeit der Vereinbarung einer Provision habe ich dort?

Unter die neuen Provisionsregelungen fallen der Nachweis und die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Das bedeutet, dass Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien, Baugrundstücke
und alle Gewerbeimmobilien nicht unter die Provisionsregelung fallen, wonach sich beide
Parteien zur Bezahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten müssen.

12. Angenommen, ein Verkäufer will nicht 3,57 % Innen-Provision vereinbaren und wir einigen uns auf 2,38 % Provision? Welche Käufer-Provision darf dann vereinbart werden?

Aufgrund der Vorgabe des § 656 c BGB müssen sich beide Parteien des späteren Hauptvertrages dazu verpflichten, eine Provision an den Makler in gleicher Höhe zu bezahlen. Wenn eine Innen-Provision mit dem Eigentümer von 2,38 % vereinbart wird, dann kann auch nur eine Außen-Provision von 2,38 % vereinbart werden.

13. Kann ich eine Immobilie, bei der 2,38 % Innen-Provision vereinbart ist, mit 3,57 % Außen-Provision annoncieren und später dem Käufer eine Senkung der Provision auf die 2,38 % gewähren?

In einem solchen Fall wäre zunächst ein Maklervertrag mit dem Käufer über 3,57 % abgeschlossen worden. Dieser Vertrag verstößt gegen die Regelung des § 656 c BGB, weil sich Verkäufer und Käufer nicht verpflichtet haben, die gleiche Provision an den Immobilienmakler zu bezahlen. Ein Vertrag, der gegen diese Vorgabe verstößt ist nach § 656 c Abs. 2 BGB unwirksam.

14. Ein Verkäuferkunde erklärt sich nur dann bereit, einen Maklervertrag über 2,38 % abzuschließen, wenn er zudem eine Rückzahlung der Provision erhält. Kann ich mich auf eine solche Vereinbarung einlassen?

Die ganz klare Aussage lautet: Nein. Eine Rückzahlung der Provision ist ein Erlass der Provision an den Verkäufer, die von vornherein vereinbart ist. Wenn nun ein Käufer-Maklervertrag ebenfalls mit dem Provisionssatz von 2,38 % abgeschlossen wird, dann haben sich Verkäufer und Käufer nicht zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet, weil der Verkäufer einen zusätzlichen Nachlass vereinbart hat. Die Maklerverträge sind nach § 656 c Abs. 2 unwirksam, weil der Makler Verträge abgeschlossen hat, in denen sich die Parteien sich nicht zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten.

15. Wer kontrolliert die Vorgabe, dass ein Immobilienbüro mit Käufer und Verkäufer wirklich die gleich hohe Provision vereinbart?

Die Verpflichtung zur Vereinbarung von Provisionen in gleicher Höhe wird nicht kontrolliert.
Es gibt eine Selbstkontrolle durch den Verkäufer und den Käufer, die sich auf die Unwirksamkeit der Verträge berufen können, wenn der Immobilienmakler eine andere Provisionshöhe vereinbart hat, die von der gesetzlichen Vorgabe abweicht.

16. Müssen Immobilienmakler ab 23.12.2020 immer die Zahlung der Provision durch den Verkäufer nachweisen, bevor die Rechnung an den Käufer- Kunden gestellt werden kann?

Nein. Der Nachweis der Zahlung ist nur in dem sehr selten vorkommenden Fall im Gesetz
geregelt, wenn zunächst eine reine Innenprovision mit dem Verkäufer vereinbart war und
diese Innenprovisionsabrede später verändert werden soll. Will der Verkäufer die einmal
getroffene Abrede nachträglich ändern und die Provision auf den Käufer abwälzen, dann ist
eine solche Abrede nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision
weiter bezahlt. Ist eine Verschiebung der Provision nachträglich vereinbart worden, dann
muss der Verkäufer die Provision an den Makler zuerst bezahlen und der Makler kann erst
dann die Provision an den Käufer berechnen, wenn der Nachweis über die Zahlung durch
den Verkäufer erfolgt ist.

17. Was meint die neu eingeführte Textform bei Maklerverträgen über den Nachweis oder die Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern?

Die Textform ist ein gesetzliches Formerfordernis. Wird diese vorgegebene Form beim Abschluss von Maklerverträgen mit Verkäufern oder Käufern ab 23.12.2020 nicht eingehalten,
sind diese Verträge unwirksam. Das bedeutet, dass kein Provisionsanspruch entsteht. Juristisch gesprochen, können Sie sich das so vorstellen, dass die erste Anspruchsvoraussetzung eines Provisionsanspruchs entfällt, wenn die Textform nicht eingehalten ist, denn es ist kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen.

Zur Textform gehört auch, dass dem Kunden die Erklärung, die dieser abgibt, als lesbare Erklärung wieder zugeht. Das kann per E-Mail oder in Papierform sein.

18. Ist die Textform bei Abschluss eines Maklervertrages mit dem Verkäufer eingehalten, wenn dieser ein Formular mit einem Maklervertrag unterschreibt?

Ja, dann ist sogar die etwas schärfere Form der sog. Schriftform eingehalten. Formularverträge, die von beiden Parteien unterschrieben werden, also Makler und Verkäufer oder Makler und Käufer, erfüllen in jedem Fall das neue Formerfordernis.

19. Kann ich einen Käuferkunden eine Nachweisbestätigung unterschreiben lassen und halte damit die Schriftform ein?

Ja, wenn der Käufer-Kunde eine Nachweisbestätigung unterschreibt, in der eine
vollständige Provisionsforderung enthalten ist, erfüllt diese Nachweisbestätigung das
Textformerfordernis, wenn dem Kunden ein Exemplar dieser Nachweisbestätigung
ausgehändigt wird.

20. Wird FIO in der Software bei der Umsetzung der Textform unterstützen?

FIO SYSTEMS AG arbeitet an einer Umsetzung der Textform beim Maklervertrag mit Käuferkunden, die über den Versand des Online Exposees erfolgen soll. Die Textbausteine und Checkboxen, die dafür eingesetzt werden können, werden sich an der Vorgabe zur Einhaltung der Textform orientieren.

Quelle: Rechtsanwalt Sven Johns für die FIO SYSTEMS AGFIO SYSTEMS AG
Stand: 10.12.2020